Новости недвижимости об ипотечном рынке
С конца марта и начала карантина ипотечный рынок начало лихорадить: часть банков начала поднимать ставки и ухудшать условия для заемщиков. Покупатели, у которых уже был одобрен кредит, приходя в банк, неожиданно обнаруживали, что ставку им подняли. Некогда желательные группы заемщиков (например, занятые в авиаперевозках) вмиг стали нежелательными и рисковыми.
Все ожидали обычного в условиях экономического кризиса роста ставок.
Но 16 апреля президент России объявил о льготной ипотеке под 6,5%. Поддерживать собираются только застройщиков (новостройки).
Ипотечная «болтанка»
Ставки снижались весь год, в середине февраля 2020-го многие игроки анонсировали очередное снижение. Правда, в середине марта наметилась обратная тенденция, вызванная падением рубля. К этому прибавилась пандемия.
«Ситуация меняется ежедневно, в соответствии с обстановкой и заявлениями властей, — замечает Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон». — Количество обращений (заемщиков. — Прим. ред.) в апреле снижается на фоне сложившейся ситуации. Часть потребителей не понимает, что будет с их доходом, часть испытывает сложности в процессе получения ипотеки и с получением документов для отправления заявки в банк. Процент отказов пока не увеличился и держится на том же уровне».
Банки не знают, куда надо двигаться в этом водовороте, и мы видим разнонаправленные движения.
Например, «АкБарс» в конце марта, уже в карантинное время, улучшил условия кредитования новостроек (если раньше вилка была 7,99–10,2%, то теперь стала 7,7–9,9%). Но уже 15 февраля банк поднял нижнюю планку, зафиксировав верхнюю, — 8,5–9,9% (по данным Frank RG).
Альфа-банк поступил наоборот. Он улучшил условия кредитования в конце февраля, начав выдавать займы на первичном рынке под 8,39–11,29%, а потом дважды повышал процентные ставки: в конце марта —до 9,09–12,29%, в середине апреля только минимальную ставку — до 9,29 (максимальная осталась неизменной —12,29%), по данным Frank RG.
Промсвязьбанк уменьшил минимальную процентную ставку на вторичном рынке и одновременно увеличил максимальную. Так, 31 марта кредиты выдавались под 8,90–16,3%, а с 15 апреля — под 5,5–17,5%.
Как меняются условия кредитования?
Стоп-лист заемщиков
Прежде всего (и для этого не нужно решение Центробанка) банки меняют критерии оценки заемщиков. В стоп-лист попадают занятые в туристическом бизнесе, в индустрии гостеприимства, развлечений, в международных транспортных компаниях. Даже летчики, считавшиеся раньше одними из самых желанных заемщиков, стали в одночасье ненадежными для банков. Разумеется, эти стоп-листы не являются публичными документами, банки и не обязаны давать отчет о причинах отказа.
Также ужесточились требования к владельцам бизнеса. «В некоторых организациях, например в Альфа-банке, индивидуальным предпринимателям придется внести 50% собственных средств при оформлении ипотеки даже по стандартным программам», — отмечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».
Рост ставок
Многие банки увеличили ставки минимум на 0,4 п.п., часть банков повысила ставки на 0,5–1 п.п., отдельные банки решили подстраховаться и повысили ставку по ипотеке на 1–1,5%, добавляет Виктория Кирюхина, главный эксперт Аналитического центра Циан: «банки закладывают больший процент по кредиту, получая высокий доход, чтобы компенсировать потери из-за возможных просрочек по кредиту у заемщиков». Подробнее: Банки повышают ставки и ужесточают правила выдачи займов.
Увеличение первоначального взноса
Это называют дополнительным барьером для заемщиков, хотя больше похоже на перестраховку со стороны банка: при первоначальном взносе 30% банк легко «вернет свое», если цены на недвижимость упадут на 15–20%, как и прогнозирует большинство аналитиков.
Повышение, по словам Надежды Коркка, коснулось и тех банков, в которых первый взнос ранее составлял 10%: например, «АкБарс», «Открытие» и Совкомбанк увеличили его вдвое.
Еще в марте порог первого взноса повысили Совкомбанк,
банк «Открытие» (до 20% по кредитам на покупку готового жилья и новостроек). Росбанк повысил размер первого взноса по займам на покупку квартиры до 35%, доли в ней или комнаты — до 15%, на покупку готового жилья — до 35%. В банке «Юникредит» с начала апреля первоначальный взнос по кредитам на покупку вторичного жилья и новостроек повышен до 30%. В Альфа-банке минимальный порог первого взноса увеличен до 20%, в Промсвязьбанке — до 15%. Подробнее: Банки ужесточают требования к первому взносу по ипотеке.
О повышении первоначального взноса как о главном изменении говорят и представители компании «Донстрой»: «Наиболее востребованной сейчас становится программа по двум документам с первоначальным взносом от 25%, где клиенту необходимо предоставить только анкету и копию паспорта».
Сокращение программ, ужесточение требований к документам
Исчезли программы перекредитования с повышением долговой нагрузки (то есть, допустим, заемщик купил квартиру за 10 млн рублей и взял кредит 7 млн. Через некоторое время, после выплаты 1 млн, он решил перекредитоваться в другом банке, но уже на 8 млн).
Также некоторые организации отказались рассматривать заявки на ипотеку без справки 2-НДФЛ: справка о доходах по форме банка теперь не принимается.
Что будет с теми, кому уже одобрен кредит?
Здесь позиция банков тоже разделилась. Одни обещают, что выдадут кредит на одобренных условиях (ВТБ), другие предупреждают, что могут изменить условия в зависимости от актуальных программ на момент подписания кредитного договора.
Так, в Росбанке за день до сделки повысили ставку на 1% покупателю, у которого уже был одобренный кредит.
«В числе первых ставки по уже одобренным заявкам начал повышать ЮниКредит банк. Затем подобная практика наблюдалась в ДОМ.РФ и Россельхозбанке в отношении ранее одобренных клиентов, которые не вышли на сделку до повышения ставок, а также в некоторых других кредитных организациях», — констатирует Надежда Коркка.
Кстати, даже одобренному заемщику, если он занят в «нежелательной» по сегодняшним критериям сфере, могут отказать в последний момент в выдаче кредита.
Нужно ли перекредитовываться?
Обладатели ипотечных кредитов — это та категория, представителям которой надо торопиться в банк (если вы брали кредиты на принципиально худших условиях).
Дмитрий Овсянников, руководитель проекта Ипотек.ру, уверен, что единственная программа, которая экономически оправдана в нынешних условиях — рефинансирование для снижения процентной ставки по ранее взятому кредиту.
«Если вы наконец созрели для того, чтобы рефинансировать кредит, делать это следует быстро. Времени на раскачку просто нет. Половина программ, о которых говорили пару недель назад, уже не действует: банки их отменили. Да и процентные ставки за пару недель стали выше во многих банках».
руководитель проекта Ипотек.ру
В общем, рынок рефинансирования живет в тех же реалиях, что и другие программы. «Если ставки по рефинансированию вернутся к значению 9,5–10%, то этот продукт станет менее актуальным. Большинство тех, у кого кредит был взят под 12% и более, уже сделали снижение ставок. Те, кто изначально оформлял по 10–10,5%, никаких действий предпринимать не будут», — считает Надежда Коркка.
Что происходит со страхованием?
Итак, пандемия перевернула представление о надежных и ненадежных заемщиках, но также она изменила представление о рисках. К примеру, в новых условиях платежеспособность врача не будет ни у кого вызывать вопросов. Но представители этой профессии подвергаются повышенному риску. Правда, это уже риски не банков, а страховых компаний, многие из которых остались без господдержки.
Надежда Коркка уверяет, что изменений в политике работы страховых компаний в настоящее время не наблюдается. «Наоборот, у партнеров есть намерение снизить нагрузку за счет снижения тарифов страхования».
Чем сердце успокоится?
Многочисленные аналитики, вопреки своему обыкновению, не торопятся давать прогнозы. Условия ипотеки уже давно зависят не только и не столько от экономической ситуации, сколько от политики государства. А какой она будет в коронавирусной реальности, сказать сложно.
В периоды кризисов и экономических спадов стоимость денег растет — соответственно, и ставка тоже. Но государство может вмешаться и, как мы видим, вмешивается, не дает сильно провалиться рынку жилищного строительства, субсидируя ипотеку. Сейчас ипотеку с господдержкой получит самое бюджетное жилье. Для всех остальных ставки, вероятно, будут повышаться и/или ужесточаться условия выдачи, что уже и наблюдается.
«Если доля просроченной задолженности будет расти, рост ставок — наиболее вероятный сценарий развития», — подчеркивает Виктория Кирюхина, аналитик Циан.
При этом ключевая ставка, которая определяет дороговизну ипотеки, остается на прежнем докризисном уровне, то есть теоретически кредит не должен дорожать.
Таблица 1. Банки, снижающие ставки
| Банк/дата | 31 января | 29 февраля | 31 марта | 15 апреля |
| Диапазон ставок по ипотечным программам для первичного рынка | ||||
| Банк Россия | 8,3–13,2% | 8,3–13,2% | 8–13,2% | 8–13,2% |
| Банк Союз | 9–17,5% | 9–17,5% | 9–16,5% | 9–16,5% |
| Банк Центр-инвест | 8–14,25% | 7,75–13,5% | 7,75–13,5% | 7,75–13,5% |
| ВТБ | 8,4–11,1% | 7,9–10,9% | 7,9–10,9% | 7,9–10,9% |
| Газпромбанк | 8–10,8% | 7,80–10,5% | 7,8–10,5% | 7,8–10,5% |
| Запсибкомбанк | 8,4–11,8% | 7,9–11,8% | 7,9–11,8% | 7,9–11,8% |
| Московский кредитный банк | 12–20,85% | 12–20,85% | 9,95–16,95% | 9,95–16,95% |
| СМП Банк | 8,79 — 14,70% | 8,29 — 14,70% | 8,29 — 14,70% | 8,29 — 14,70% |
| Сургутнефтегазбанк | 10,3–12,3% | 9,5–11,5% | 9,5–11,5% | 9,5–11,5% |
| Диапазон ставок по ипотечным программам для вторичного рынка | ||||
| Банк Россия | 8,3–9% | 8,3–9% | 8–8,7% | 8–8,7% |
| Банк Санкт-Петербург | 9–16% | 7,99–15,7% | 7,99–15,7% | 7,99–15,7% |
| Банк Союз | 9,5–17,5% | 9,5–17,5% | 9,5–16,5% | 9,5–16,5% |
| Банк Центр-инвест | 8–13,5% | 7,75–13,5% | 7,75– 13,5% | 7,75–13,5% |
| ВТБ | 8,4–11,1% | 7,8–10,9% | 7,8–10,9% | 7,8–10,9% |
| Газпромбанк | 8–10,8% | 7,8–10,5% | 7,8–10,5% | 7,8–10,5% |
| Запсибкомбанк | 8,4–11,8% | 7,9–11,8% | 7,9–11,8% | 7,9–11,8% |
| Кубань Кредит | 10,99–13,29% | 10,99–13,29% | 8,50–11,30% | 8,50–11,30% |
| РНКБ Банк | 8,3–12,5% | 8,3–12,5% | 8,3–12,5% | 8,3–12,5% |
| СМП Банк | 6,9–16,79% | 6,9–16,7% | 6,9–16,7% | 6,9–16,7% |
По данным Frank RG
Таблица 2. Банки, повышающие ставки
| Банк/дата | 31 января | 29 февраля | 31 марта | 15 апреля |
| Диапазон ставок по ипотечным программам для первичного рынка | ||||
| Абсолют-банк | 9–20,25% | 8,75–20% | 9,75–21% | 9,75–21% |
| Альфа-банк | 8,49–11,39% | 8,39–11,29% | 9,09–12,29% | 9,29–12,29% |
| Банк ДОМ.РФ | 6–16,7% | 6–16,7% | 6,1–17,2% | 6,1–17,2% |
| Банк Зенит | 9,3–15,3% | 9,3–15,3% | 9,7–15,7% | 9,7–15,7% |
| Банк Санкт-Петербург | 8,5–12,75% | 7,77–12,45% | 7,77–12,7% | 7,77–13,5% |
| Металлинвестбанк | 8,5–12,5% | 8,5–12,5% | 8,99–12,5% | 8,99–12,5% |
| МТС Банк | 8,1–13,5% | 8,1–13,5% | 8,1–13,5% | 8,5–14,3% |
| Промсвязьбанк | 7,79–18,3% | 7,5–17,8% | 7,5–17,8% | 8,2–19% |
| Райффайзенбанк | 8,49–12,99% | 8,49–12,99% | 8,49–13,99% | 8,49–13,99% |
| РНКБ Банк | 8,3–12,5% | 8,3–12,5% | 8,3–12,5% | 8,3–12,5% |
| Росбанк | 7,19–16,19% | 7,19–16,19% | 7,89–16,89% | 7,89–16,89% |
| Россельхозбанк | 8,2–17% | 8,2–17% | 8,2–17% | 9,6–17% |
| Совкомбанк | 8,69–18,94% | 7,99–17,64% | 9,65–18,4% | 9,65–18,4% |
| ТрансКапиталБанк | 6,49–24,99% | 6,49–24,99% | 7,99–26,49% | 7,99–26,49% |
| Уралсиб | 8,49–13,49% | 8,49–14,49% | 8,79–15,99% | 9,69–17,29% |
| ФК Открытие | 8,6–16,2% | 8,6–16,2% | 9,7–17,7% | 9,7–17,7% |
| ЮниКредит Банк | 7,4–15,5% | 7,4–15,5% | 8,9–17% | 8,9–17% |
| Диапазон ставок по ипотечным программам для вторичного рынка | ||||
| Абсолют-банк | 9–16,25% | 8,75–16% | 9,75–17% | 9,75–17% |
| АК Барс | 7,99–10,4% | 7,99–10,4% | 7,99–10,5% | 8,5–10,4% |
| Альфа-банк | 9,19–14,59% | 8,79–14,19% | 9,49–14,69% | 9,69–14,19% |
| Банк ДОМ.РФ | 6–17,1% | 6–16,9% | 6–17,9% | 6–17,9% |
| Банк Зенит | 9,3–13,7% | 9,3–13,7% | 9,7–14,1% | 9,7–14,1% |
| Металлинвестбанк | 8,5–14% | 8,5–14% | 8,99–14% | 8,99–14% |
| МТС Банк | — | 8,3–14,1% | 8,3–14,1% | 8,9–14,8% |
| Райффайзенбанк | 8,49–12,99% | 8,49–12,99% | 8,49–13,99% | 8,49–13,99% |
| Росбанк | 7,19–16,19% | 7,19–16,19% | 7,89–16,89% | 7,89–16,89% |
| Россельхозбанк | 8,4–18% | 8,4–18% | 8,4–18% | 9,8–18% |
| Совкомбанк | 8,69–22,15% | 8,49–20,25% | 9,89–21,75% | 9,89–21,75% |
| Сургутнефтегазбанк | 9,6–14,5% | 9,2–14,5% | 9,2–15,4% | 9,2–15,4% |
| ТрансКапиталБанк | 5,49–20,75% | 5,49–18,99% | 6,99–20,49% | 6,99–20,49% |
| Уралсиб | 8,99–13,49% | 8,99–13,49% | 9,79–15,29% | 10,29–16,29% |
| ФК Открытие | 8,15–16,2% | 8,15–16,2% | 9,65–17,7% | 9,65–17,7% |
| ЮниКредит Банк | 7,4–15,5% | 7,4–15,5% | 8,9–17% | 8,9–17% |
По данным Frank RG
Читайте и другие новости недвижимости
Льготная ипотека под 6,5%: условия, преимущества, подводные камни
