как продать квартиру «с ребенком»

Квартира «ребенка»

Договоримся сразу: любые сделки с имуществом несовершеннолетнего могут быть проведены только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе, детей) прописаны в ст. 292 ГК РФ.

Статус ребенка

В первую очередь следует определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире – он просто в ней зарегистрирован (прописан), является ли собственником или имеет пока нереализованное право собственности?

1. Ребенок – не собственник, при этом не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства и воспитывается в благополучной семье. Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.

2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник) остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства. Сделка возможна только с согласия органа опеки и попечительства. При этом опекун, подавая заявление на получение разрешение органов опеки и попечительства, должен четко прописать, где ребенок будет проживать (ухудшение жилищных условий не допускается), а также приложить пакет документов на это жилье.

3. Ребенок – титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру. Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Надо отметить, что органы опеки и попечительства стоят на страже интересов несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную альтернативную собственность; исключение составляет тот случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город или другую страну – тогда можно получить разрешение органов опеки и попечительства при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя. При этом распоряжаться этим счетом до совершеннолетия ребенка можно только с разрешения органов опеки и попечительства.

4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права при этом были нарушены). Объясняем подробнее:

· Права были нарушены при приватизации квартиры. Выяснить это можно с помощью правоустанавливающих документов на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).

Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней: в течение этого месяца родители должны подать заявление в ЗАГС и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей. До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно будет спросить не только о судьбе его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если ребенок на тот момент уже был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей в праве. Проверьте, владеет ли?

· Еще один вариант, когда ребенок должен был стать собственником, но так им и не стал – получение наследства. Выяснить, что ребенка обделили, помогут правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, из которых можно будет понять, кем наследодатель приходился ребенку, если продаваемая квартира досталась нынешнему собственнику по закону и/или по завещанию. Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их можно в судебном порядке. Или поискать для покупки другой вариант.

Маткапитал

Если квартира приобретается с использованием материнского капитала, то Пенсионный Фонд обяжет родителей включить несовершеннолетних детей в число собственников. По закону при использовании маткапитала необходимо выделить детям в праве на квартиру доли, пропорциональные выплаченной сумме. Закон не оговаривает определенной доли, поэтому она просто высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли при этом могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») для больших городов и очень большими для регионов, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно надо учитывать.

Потенциальному покупателю необходимо потребовать справку из Пенсионного Фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.

Напомним, что с 2020 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.

Получение разрешения опеки на сделку

Кроме заявления необходимо также принести список документов :

— копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;

— документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт – если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении – если младше 14 лет);

— копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);

— документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетних;

— письменное согласие собственников жилого помещения (можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо оформить заранее у нотариуса);

— письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;

— информация о рыночной стоимости жилого помещения;

— копия кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана;

— единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (могут быть получены в ходе оказания услуги);

— для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет – согласие на сделку;

— для несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление.

Важно: после того, как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, необходимо принести этот же набор документов в местное отделение органов опеки или МФЦ.

Если покупать недвижимость взамен продаваемой не планируется

Отдельно стоит оговорить вариант, при котором семья, например, собирается переехать на ПМЖ за границу и не покупает недвижимость в России – в этом случае в предоставленном в органы опеки обязательстве необходимо дать обещание о дальнейшем выделении доли.

При такой сделке открывается специальный целевой счет («поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из полученных с продажи недвижимости средств. Доступ к этим деньгам впоследствии будет возможен только при согласии органов опеки или по достижении совершеннолетия.

В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах – через МФЦ или отдельно.

После получения разрешения на продажу можно переходить к сделке.

Как обезопасить себя покупателю?

Если при сделке права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, были нарушены, то по достижении 18 лет они смогут обратиться в суд за восстановлением своих законных прав – даже если с момента сделки прошло несколько лет, и недвижимость с тех пор была перепродана новому владельцу. Это грозит сложностями нынешнему собственнику – скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, следует очень внимательно отнестись к вопросу еще перед заключением сделки.

Во избежание сложностей в краткосрочной перспективе покупателю следует настаивать, чтобы ребенок был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире до подписания договора купли-продажи – вместе с родителем, с которым он прописан (для детей до 14 лет) и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства

Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю стоит взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета, и поставить на регистрационный учет по новому адресу. В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше, если бумага будет заверена у нотариуса (стоимость составит 1,2-1,5 тыс. рублей и по традиции ляжет на плечи продавца).