Аналитика изменения стоимости квартир в домах АО «Эталон ЛенСпецСМУ»

Аналитика изменения стоимости квартир

В течение 2019 года стоимость квартир во многих новостройках АО «Эталон ЛенСпецСМУ» росла, что неоднократно отмечала Ирина Соловьева, коммерческий директор компании.

Например, в августе на 2-3% повысилась стоимость отдельных домов классов «комфорт» и «бизнес», а также машино-мест на паркингах. В октябре стоимость жилья снова выросла — в среднем на 1-2%. На подорожание повлияли рост спроса и снижение ипотечных ставок — минимальная ставка от ПАО Сбербанк составила 7,3% годовых.

Но были и другие причины для увеличения стоимости жилья. В этой статье мы провели анализ, как и почему росли цены в десяти жилых комплексах от АО «Эталон ЛенСпецСМУ» с момента поступления квартир в продажу до января 2020 года.

ЖК «Кристалл Полюстрово»

Дом класса «комфорт», расположенный на улице Маршала Тухачевского, 23, сдан в 2017 году. В 2018 и первой половине 2019 года стоимость квартир в этой новостройке снижалась по двум причинам:

• Перед вступлением в силу закона об эскроу-счетах люди спешили купить квартиры в строящихся домах по ДДУ на ранних этапах строительства, когда цена ниже на 20-30%, чем в сданном доме.
• После перехода застройщиков летом 2019 на эскроу-счета стоимость жилья даже на этапе котлована увеличилась минимум на 10%, поскольку строительные компании стали закладывать в цену затраты, связанные с оформлением банковских кредитов.

Поэтому спрос и цены на квартиры в готовом доме «Кристалл Полюстрово» стали расти.С момента поступления квартир в продажу в декабре 2017 до января 2020 года средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Кристалл Полюстрово» выросла на 352 рубля.

ЖК «Эталон на Неве»

Комплекс расположен на проспекте Обуховской Обороны, 70/2. Дома класса «бизнес-лайт» еще строятся. Квартиры во 2 корпусе поступили в продажу в октябре 2018 года. Жилье в 1 корпусе застройщик стал продавать в феврале 2019 года. Весной того же года цены в обоих корпусах пошли вниз, поскольку наблюдался спад спроса на рынке недвижимости, и девелопер таким образом создал условия для стимулирования продаж. В октябре стоимость в 1 и 2 корпусах практически сравнялась.

Затем в первом корпусе цены начали расти, а во втором — снижаться. Уменьшение стоимости связано с повышенным спросом на квартиры в 1 корпусе и акцией «Квартиры по специальным сниженным ценам», в рамках которой определенные варианты продавались по акционной стоимости до 31.01.2020.

Всего с момента старта продаж до января 2020 года цена за квадратный метр в первом корпусе снизилась на 2 953 руб., а во втором — на 7 355 руб.

ЖК «Галактика»

Этот квартал класса «комфорт» расположен в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга. С момента начала продаж квартир в корпусе 4.11 весной 2017 года цены медленно, но верно идут вверх по мере возведения домов. 10 января 2020 года компания объявила о вводе в эксплуатацию корпусов 8.1, 8.7 и 4.11. Сдача корпуса 4.7 планируется на второй квартал 2020 года.

В сданном корпусе 4.11 с марта 2017 года по январь 2020 года стоимость квадратного метра выросла на 55 753 руб.

Жилой комплекс «Галактика» стал одним из самых выгодных проектов АО «Эталон ЛенСпецСМУ» для инвестиций, что обусловлено расположением квартала (8 минут до метро, 20 минут до аэропорта), большим количеством студий и однушек, а также возможностью купить квартиру с отделкой.

ЖК «Петровская Доминанта»

Этот комплекс бизнес-класса находится на Петровской косе, 7/2. Продажи в корпусе А стартовали в конце сентября 2018 года, стоимость составляла 205 335 руб. за квадратный метр. На январь 2020 года цена выросла на 8 670 руб.

Квартиры в корпусе В поступили в продажу в марте 2019 года. В течение последующих 11 месяцев застройщик удерживал стоимость на отметке 206 019 руб. за квадратный метр.

ЖК «Дом на Блюхера»

Новостройка класса «комфорт» расположена по адресу: Кушелевская дорога, 6/1. Дом введен в эксплуатацию в январе 2020 года. С зимы 2018 до начала 2020 года стоимость квадратного метра выросла на 55 535 руб. Это обусловлено закономерным ростом цен по мере возведения комплекса: чем меньше времени до сдачи дома, тем дороже застройщик реализует квартиры.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке.

ЖК «Дом на Космонавтов»

Жилой комплекс комфорт-класса находится на проспекте Космонавтов в Московском районе. Срок сдачи — II квартал 2020. Поскольку строительство идет строго по заявленному графику, цены постепенно растут: от 89 301 руб. за квадратный метр на этапе котлована весной 2017 года до 116 474 руб. на январь 2020 года, когда до ввода в эксплуатацию остается меньше полугода.

ЖК «Галактика PRO»

Это крупнейший девелоперский проект класса «бизнес-лайт» в центральной части Санкт-Петербурга — на улице Красуцкого.

Продажи в двух корпусах, 4.13 и 4.15, стартовали в ноябре 2019 года по эскроу-счетам. В декабре 2019 года в корпусе 4.13 цена снизилась на 565 руб. за квадратный метр, а в корпусе 4.15 выросла на 3 391 руб., поскольку жилье в этом доме пользуется повышенным спросом покупателей. Затем стоимость в обоих корпусах начала расти, и на январь 2020 года составляет 121 780 и 128 063 руб. соответственно.

ЖК «Квартал Che»

Комплекс класса «бизнес-лайт» находится на улице Черниговской в Московском районе. Любую квартиру можно купить с отделкой, выбрав вариант «Теплый классический» или «Холодный современный».

Продажи в шести корпусах 15-го дома стартовали в октябре 2019 года через эскроу-счета. Стоимость сразу же начала расти. В декабре цена квартир в корпусах 5 и 6 снизилась на 2 352 руб. и 1 923 руб. за метр квадратный. В остальных 4 корпусах цены не изменились.

ЖК «BOTANICA»

Комплекс бизнес-класса находится на Аптекарском проспекте, 5, в шаговой доступности от Ботанического сада. Срок сдачи — II квартал 2020. Квартиры в корпусах Ю и С поступили в продажу в октябре 2017 года.

За 2 года стоимость квадратного метра изменялась по мере степени готовности обоих домов и выросла на 65 843 руб. и 71 138 руб. соответственно. Также на рост цен в конце 2019 года повлияло получение проектом премии за лучшую концепцию экодевелопмента в архитектурно-дизайнерском конкурсе «Золотой Трезини».

ЖК «Охта Хаус»

Комплекс класса «комфорт» расположен на улице Лагоды, 6. Старт продаж в корпусах 6.1 и 6.3 был в июне-июле 2018 года. В сентябре и октябре того же года начали продавать квартиры еще в двух корпусах, 7.1 и 7.3, в связи с чем цены на жилье в корпусе 6.1 снизились на 5 989 руб. за квадратный метр.

Затем цены во всех новостройках плавно пошли вверх. В июне 2019 года был сезонный спад цен, но уже с середины августа они начали расти. На январь 2020 года стоимость от момента старта продаж выросла в среднем на 13 785 руб.

Почему стоимость квартир в новостройках постоянно растет?

На рост цен влияет несколько факторов:

рост себестоимости строительства из-за подорожания материалов и услуг.
Переход на эскроу-счета — при финансировании девелопера банком цена жилья увеличивается из-за процентов, которые застройщик должен платить по кредиту.
Изменение степени готовности объекта — чем меньше времени до сдачи дома, тем выше стоимость жилья: разница в цене на этапе котлована и при вводе дома в эксплуатацию составляет 15-30%.
Увеличение спроса на первичную недвижимость, чему в конце 2019 и начале 2020 года способствовали две новости. Первая — снижение ключевой ставки Банка России до 6,25%, что позволило банковским организациям уменьшить процент по ипотечным кредитам. Вторая — изменение формы государственной поддержки семьям с детьми: материнский капитал начали выдавать и после рождения первого ребенка, а сумму за второго ребенка увеличили на 30%.
Что будет с ценами на объекты АО «Эталон ЛенСпецСМУ» в 2020 году?

Как отметила Ирина Соловьева, после отмены ДДУ самые низкие цены на квартиры в новостройках будут до момента, пока застройщик не наберет нужную сумму на эскроу-счетах.

Теперь девелоперам нет смысла продавать много квартир на ранних стадиях, потому что они не смогут использовать полученные деньги до окончания стройки. А это значит, что после продажи пула квартир застройщики с большой вероятностью будут более сдержанно выводить на рынок оставшееся жилье. Ведь максимальную выгоду они могут получить от продажи уже готовых квартир.

При этом цены в течение строительного цикла будут по-прежнему расти — примерно до 15%. Интенсивность роста зависит от конкурентного окружения и локации конкретного жилого комплекса.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир