Рост цен, ажиотажный спрос, снижение предложения, ипотека обманутых ожиданий

Новости недвижимости об обманутых ожиданиях

Уныние начала года, когда рухнули цены на нефть, а потом в страну нагрянул коронавирус с карантином, сменилось к концу года радостным оптимизмом. Никто не мог ожидать такого роста цен и высокого спроса. Строительная отрасль чуть ли не единственная, ну может, еще медицина, вышла из ковидного кризиса без потерь, наоборот, более здоровой, розовощекой и с брюшком. Если б не было карантина, новогодние корпоративы строителей были бы самыми богатыми за последние годы. Эксперты подводят итоги 2020 года.

Novostroy.ru: Как вы оцениваете прошедший год, что удивило, что было неожиданным на рынке новостроек?

Игорь Сибренков, коммерческий директор Основа, ГК: В этом году рынок недвижимости, как и другой любой сегмент, претерпел серьезные изменения и трансформации, результатами которых стала рекордная активность покупателей и значительный рост цен на новостройки. Так, стоимость жилья возросла на 15% в среднем и до 20% на наиболее привлекательные проекты. Это обусловлено отложенным спросом, который образовался за месяцы самоизоляции и тем, как отреагировали потенциальные покупатели на рост курса доллара и снижение доходности по депозитам. Многие из них решили вложить накопления в покупку недвижимости, как один из наиболее надежных инструментов сохранения и преумножения средств.

Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос»: Год был достаточно успешный для нас. Мы прошли период пандемии, практически не снижая, а наоборот, наращивая объемы продаж за счет технологий удаленного обслуживания наших клиентов. За 10 месяцев было продано 4 700 лотов. Особо значимо, что у нас вырос объем реализации недвижимости. Я думаю, что к концу года мы выйдем на объем реализации более 300 тыс. кв. м на общую сумму порядка 35,9 млрд рублей. По итогам 2020 года мы прогнозируем рост поступлений на 30%.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): В уходящем году было много удивительных для рынка первичной жилой недвижимости Москвы событий. Во время действия ограничений, направленных на борьбу с пандемией, риелторы освоили новый для себя формат – онлайн-продажи. Также в 2020 году был установлен рекорд по ипотечной ставке: кредит на покупку первичного жилья сейчас выдают под 5,85-6,5% годовых – это самое низкое значение в истории российской ипотеки. Кроме того, новую высоту взял годовой прирост цены среднего квадратного метра в новостройках массового сегмента столицы.

Novostroy.ru: Как увеличились цены?

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: Рост цен побил рекорд за последние как минимум 5 лет наблюдений. В ноябре средняя цена 1 кв. метра жилья комфорт-класса в Москве достигла 202,5 тыс. рублей, за год (с ноября 2019) рост цены составил 16%. Галопирующий рост цен начался с августа-сентября.

Заметным ростом выручки могут похвастаться застройщики старой Москвы: за 11 месяцев 2020 года было реализовано новостроек на 648,4 млрд рублей, что на 26,6% больше, чем за тот же период прошлого года (подсчеты аналитиков bnMAP.pro). Хотя по количеству проданных лотов рост составил лишь 7%.

Н.К.: Цены поднялись до рекордных в буквальном смысле этого слова значений. В ноябре 2020 года мы зафиксировали наибольший годовой прирост средней цены квадратного метра в массовом сегменте первичного жилья старой Москвы. С ноября 2019 года средний квадрат подорожал на 17%, его стоимость составила 203 тыс. рублей.

На рынке первичной жилой недвижимости Новой Москвы также наблюдался беспрецедентный годовой прирост цены.

В III квартале средняя стоимость квадратного метра увеличилась за 12 месяцев на 26% – до 155,5 тыс. рублей.

Novostroy.ru: Увеличилась ли доля ипотеки?

И.Д.: Да, сейчас можно говорить о том, что доля ипотеки во втором полугодии выросла. В старой Москве в ноябре доля ипотечных сделок в продажах достигла 64%, а в Подмосковье превысила 74%. Средневзвешенно по итогам 11 месяцев года можно говорить о доле ипотечных сделок на уровне 54% в старой Москве и 66% в Подмосковье.

И.С.: Спрос на жилье значительно возрос за счет программы господдержки – ставки по ипотеке стали максимально низкими за все годы существования рынка, причем, вслед за утверждением льготной ставки в рамках господдержки банки снизили ставки по всем своим ипотечным продуктам. На этом фоне доля покупок по ипотеке возросла до 70-80% по отдельным проектам.

Н.К.: С января по ноябрь 2020 года в «старой» Москве было зарегистрировано 49,2 тыс. ДДУ, из которых 61% пришелся на ипотечные сделки. В сравнении с прошлым годом доля жилья, купленного в ипотеку, выросла на 11%. Аналогичная картина сложилась на рынке первичной жилой недвижимости Новой Москвы. На присоединенных территориях доля ипотечных сделок в 2020 году достигла 67%, что на 11% больше, чем в 2019 году. Востребованность ипотеки объясняется самой низкой в ее истории ставкой.

Novostroy.ru: Какие негативные тенденции можете назвать?

И.С.: Снижение объема нового предложения из-за перехода на новую систему строительства и продаж: эскроу-счета и проектное банковское финансирование. В 2-3 раза увеличился срок оборачиваемости капитала и сегодня в принципе стало значительно сложнее строить большие объемы жилья, и этот фактор продолжит влиять на рынок в последующие годы.

И.Д.: Рекордное сокращение объемов предложения. В ноябре «на витрине» старой Москвы находилось всего около 1,9 млн кв. м квартир и апартаментов всех классов. Год назад 1 млн кв. метров приходился только на квартиры бизнес-класса, а совокупная экспозиция составляла 2,9 млн кв. м! Распродать имеющиеся остатки в старой Москве можно было бы примерно за 1 год и 4 месяца, а в Новой Москве – за 9 месяцев, если темпы продаж останутся на текущем уровне.

Нельзя не отметить заметное сокращение площадей в сделках по сегменту бизнес-класса: покупатели приобретают сейчас квартиры в среднем 63 кв. метра, тогда как в начале 2016 года, например, покупали в среднем 76,4 кв. метра. Снижение средней площади лотов бизнес-класса в сделках происходит ежеквартально: покупатели оптимизируют расходы, приобретая более компактные лоты, при этом не желая идти на компромисс в классности жилья.

Novostroy.ru: Можно ли говорить, что увеличение цен уже охладило рынок?

И.С.: На этом фоне снижения спроса в ближайшее время мы не ожидаем  — покупатели по-прежнему рассчитывают на доступную ипотеку, а недвижимость обеспечивает высокую доходность инвесторам. Можно также прогнозировать продолжение роста цен на уровне 5-10% по итогам следующего года и усиление влияния такого фактора, как снижение объема предложения. Поэтому тем, кто присмотрел для себя наиболее подходящие варианты, не стоит откладывать покупку – наиболее ликвидное предложение вымывается с рынка достаточно быстро и растет в цене в первую очередь.

Н.К.: В годовом выражении количество сделок растет: в ноябре 2020 года относительно ноября 2019 года спрос на жилье в новостройках старой Москвы вырос на 70%, и на 42% – в Новой Москве. Но если сравнивать два последних месяца, то мы видим небольшую коррекцию покупательской активности вниз: в старой Москве в ноябре число ДДУ сократилось на 11,3% в сравнении с октябрем, в Новой Москве – на 26,4%. Эта тенденция обусловлена двумя факторами.

Во-первых, из-за стремительного роста цен в этом году практически сошла на нет разница в стоимости жилья на стадии котлована и стадии монтажа. Девелоперам уже не выгодно демпинговать на старте проекта, так как его финансируют не дольщики, а банк. Поэтому застройщики теперь менее зависимы от денег покупателей.

Во-вторых, наблюдается сокращение предложения, обусловленное резким повышением спроса: в старой Москве продажи в III квартале относительно II квартала выросли на 94%, в Новой Москве – на 114,1%. Тем не менее, на фоне рекордно низкой ставки по ипотечным кредитам спрос на жилье в новостройках остается высоким.

И.Д.: Не все ДДУ ноября еще прошли регистрацию, точно так же, мы увидим «чистые» результаты декабря, а значит и всего года в целом, ближе к февралю. Пока о спаде спроса говорить не приходится.