За сентябрь курс доллара на Московской бирже вырос примерно на 5,5 рубля, приблизившись к максимальным мартовским значениям, когда единица американской валюты стоила 80 рублей. В середине октября доллар колеблется около 77–78 рублей. До рекорда, зафиксированного в январе 2016 года, когда доллар продавался по 83 рубля, осталось немного.
Но если в 2016-м основное влияние на курсы валют оказывали нефтяные котировки, то теперь ситуация усугубляется нестабильной политической обстановкой у соседей — протестами в Белоруссии, конфликтом между Арменией и Азербайджаном в Нагорном Карабахе, а также риском новых санкций в отношении России со стороны европейских стран.
Спасай, пока не обесценилось
Не исключая самые пессимистичные варианты развития событий, люди с накоплениями вновь устремились на рынок недвижимости, чтобы предотвратить их обесценивание. Помимо частных инвесторов с накоплениями в рублях на рынок пришли и держатели валютных сбережений. Они ждали момента, когда рубль достигнет дна, чтобы перевести средства в рубли и вложиться в квадратные метры.
Последние новости из Сбербанка подтверждают эту мысль: как отмечается в официальном сообщении банка, в сентябре он столкнулся с заметным оттоком валютных сбережений населения — граждане сняли с депозитов $441,8 млн.
К этим двум категориям покупателей добавляются инвесторы из ближнего зарубежья, которые традиционно пользуются шансом, когда покупательная способность их валют по отношению к рублю начинает расти.
И наконец, покупатели, которые планировали покупку квартиры на вторичном рынке, переориентируются на новостройки. Дело в том, что в период турбулентности на рынке вторичного жилья происходит неразбериха: некоторые продавцы необоснованно завышают стоимость своих объектов, ссылаясь на скачки валют. Другие вовсе снимают квартиры с продажи, опасаясь остаться с большой суммой обесценивающихся рублей на руках.
Риск изменения ипотечных ставок
Падение курса рубля стимулирует рост инфляции и ограничивает возможности Центробанка РФ в дальнейшем снижении ключевой ставки. Если курс национальной валюты не стабилизируется, регулятор будет вынужден вернуться к умеренной кредитно-денежной политике, что доказывает последнее решение сохранить ключевую ставку на прежнем уровне (4,25%).
Принимая во внимание нынешний размер базовых ипотечных ставок (примерно 8% годовых), банкам при девальвации рубля становится невыгодно выдавать ипотеку. Посмотрим на цифры: в январе средний курс доллара составлял около 62 рублей, сегодня он увеличился до 78 рублей, то есть менее чем за год подорожал примерно на 25%.
возникает вопрос: в каких активах банкам выгоднее держать деньги: выдавать ипотеку под 8% годовых или зарабатывать на росте курса валют? Ответ очевиден.
Колебания курса валют и риск изменения ключевой ставки только увеличивают значимость решения о продлении льготной ипотеки. Резкий отказ от низких ставок способен обрушить рынок новостроек, замедлить темпы строительства, а в перспективе — сократить объемы вводимого жилья.
Цены сохранят умеренный рост
Несмотря на дешевую ипотеку, цены на столичные новостройки находятся в отрыве от доходов населения. В карантин многие лишились работы или части дохода, поэтому предпосылок для роста платежеспособного спроса на рынке нет.
Осознавая это, застройщики не могут задирать цены на свои объекты, ссылаясь на рост курса валют. После продолжительного снижения реальных доходов покупателей агрессивная политика в сфере ценообразования рискует привести к спаду продаж и затишью в сегменте новостроек.
Тем не менее корректировка стоимости квадратного метра из-за роста курсов валют все же вероятна, особенно в тех проектах, где велика доля импортных материалов, комплектующих и оборудования, закупаемых за рубежом.
Кроме того, рост цен будет продолжаться за счет инфляции, ажиотажного спроса, который наблюдается с июля, и сокращения предложения на первичном рынке жилья.
Как долго продлится волатильность на валютном рынке? Если вспомнить 2016-й, резкое снижение курса в начале года было краткосрочным — рубль начал отыгрывать свои позиции уже в конце февраля. Сейчас ситуация искусственно подогревается геополитическими факторами и носит скорее спекулятивный характер.
Если исключить введение новых санкций, турбулентность не продлится долгое время. Несмотря на то что рост курса валют вызвал определенную нервозность среди покупателей жилья и застройщиков, ситуацию на рынке новостроек определяют в первую очередь льготные ставки и ожидание возможных ограничений в связи со второй волной коронавируса.
Фото: ЖК «Скандинавия»/cian.ru
