Какие документы проверить перед покупкой?

Новости недвижимости о проверке документов перед покупкой жилья

Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков помог Циан.Журналу с составлением инструкции и чек-листа по документам, связанным с приобретением недвижимости.

В первую очередь

Обычно оригиналы документов выносят на арену только при внесении аванса. Но поинтересоваться их наличием и содержанием можно и нужно гораздо раньше – даже на этапе первого звонка по объявлению. Итак, самые важные документы по жилой недвижимости таковы:

• Правоподтверждающие документы 

Это выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Данные документы подтверждают право собственности, доказывая, что именно этот человек владеет именно этой недвижимостью. На данный момент основным документом является свежая выписка из ЕГРН.

Покупателю имеет смысл заказать ее в МФЦ самостоятельно – достаточно лишь знать адрес квартиры. В выписке содержатся основные сведения по квартире, начиная с ее кадастрового номера,  адреса и параметров и заканчивая кадастровой стоимостью и данными о действующем собственнике.

• Документы основания

Документы основания объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего владельца (читай: продавца) – это может быть приватизация, наследство, покупка, дарение и ряд других вариантов. Соответственно, документами основания станут договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или дарственная (от предыдущего собственника – нынешнему).

Спрашивать об основании перехода права можно и нужно еще до выезда на просмотр. В ряде случаев это убережет покупателя от траты времени на подозрительный объект. Стоит насторожиться, если на том конце провода не нашлись, что ответить, или заявили, например, что документы пока не готовы – оформляются; Циан.Журнал неоднократно писал, что если свежеприобретенная квартира продается спустя всего несколько месяцев (а то и раньше) — это дополнительные риски: впоследствии могут обнаружиться неучтенные дети, обиженные наследники, бабушки с деменцией и прочие претенденты на теперь уже вашу жилплощадь. Кроме того, продажа только что купленной недвижимости может говорить о том, что ее пытаются «отмыть»: возможно, пару сделок назад (все они при этом зарегистрированы быстро друг за другом) были мошеннические действия, и сейчас недобросовестные продавцы пытаются замести следы в надежде, что покупатель не будет копать глубоко. К слову, об этом же риске говорит и заниженная цена, по которой квартира продавалась в прошлые разы.

Условно безопасным считается срок владения недвижимостью от 3 лет, потому что именно столько отведено сроку исковой давности. Это значит, что если кто-то из предыдущих владельцев квартиры хотел бы оспорить сделку, то он должен был уложиться именно в эти 3 года, иначе придется объяснять и доказывать, где он все это время пропадал, раз не заявил свои претензии раньше.

Внесение аванса

Внесение аванса – второй этап сделки. В ходе встречи должны быть предъявлены оригиналы правоустанавливающих документов (чаще всего на показы никто не возит ни оригиналы, ни копии документов, поэтому их можно увидеть чаще всего на авансе или, если агент рассылает всем копии документов своего клиента, заранее – через мессенджеры или почту). Также нужно проверить оригиналы паспортов собственников.

Проверка квартиры

1. Проверяем, кто зарегистрирован в квартире. Узнать это можно из выписки из домовой книги или Единого Жилищного Документа (ЕЖД) – один из вариантов является обязательным для сделки.

• Выписку из домовой книги может получить собственник или зарегистрированный в квартире человек в МФЦ. В документе содержатся все данные по зарегистрированным в объекте недвижимости лицам: их паспортные данные, гражданство, дата и вид (постоянная или временная) регистрации.
• ЕЖД более информативен, поскольку в нем содержатся данные не только о зарегистрированных, но и по самой квартире – например, долги по коммунальным услугам. Получить ЕЖД может только собственник.

2. Получаем справки об отсутствии задолженности за ЖКУ (включая платежи на капремонт). Как уже говорилось выше, данные об этом могут содержаться в ЕЖД.

Все эти справки бесплатны, но имеют сроки действия: ЕЖД – 2 месяца, выписка из домовой книги – 1 месяц, а справка об отсутствии задолженности просто сообщает, что на определенную дату задолженности нет.

Также не стоит забывать, что если долги за ЖКУ остаются за собственником, то долги по капремонту числятся по квартире (если они есть, то возвращать их будет уже новый собственник).

3. Документы из БТИ (поэтажный план и экспликация) являются опциональными и чаще требуются при оформлении ипотечного кредита. Непосредственно для регистрации сделки ни поэтажный план, ни экспликация не нужны. Эти документы дают понять, не проведена ли в квартире перепланировка (если да, нужно будет удостовериться, что она узаконена, иначе возникает риск не получить кредит сейчас или не продать квартиру в последующем). Получение этих документов обойдется собственнику примерно в 1,5 тыс. рублей.

Проверка собственников

Продавца тоже можно проверить – как его личную историю, так и кредитную. Такая проверка, если и не гарантирует 100%-ной безопасности, то хотя бы значительно сократит риски встречи с мошенником. Итак, проверяя надежность продавца можно обратить внимание вот на что:

1. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки берутся собственником по месту жительства (это важно, так как снижает риск получения фальшивых справок). В справках должно говориться, что продавец не состоит на учете. При этом даже при наличии этих справок продавец может впоследствии оказаться недееспособным и попытаться оспорить сделку – но если у покупателя сохранятся справки, он сможет доказать суду, что на момент сделки данных об этом в официальных органах не было.

2. Кредитная история продавца.

• Продавец может оформить такую выписку практически в любом банке (в том числе, в онлайн), а обойдется она примерно в 200-400 рублей. Это не обязательный документ, но если продавцу скрывать нечего, проблем с получением такой справки возникнуть не должно.
• Покупатель может частично проверить информацию о долгах продавца и самостоятельно – для этого есть бесплатные открытые базы. Сделать это можно на сайте службы судебных приставов (понадобится ФИО и дата рождения продавца). Если долги значительные, есть повод задуматься, стоит ли иметь дело с таким человеком.
• Кроме того, продавца можно проверить в едином федеральном реестре сведений о банкротстве bankrot.fedresurs.ru. Для проверки понадобятся ФИО, место регистрации и желательно СНИЛС, ОГРНИП или ИНН (но база ищет и без них).

3. Можно проверить продавца и на историю его взаимодействия с судами. В этом поможет государственная система правосудия, где зная ФИО человека, можно выяснить, есть ли в судебном производстве какие-то связанные с ним судебные дела.

4. Проверка паспорта продавца – довольно деликатный момент, и многие стесняются внимательно его изучить (зря: мошенники иногда действуют по поддельным документам, так что лучше быть настороже). Большинство адекватных продавцов не станут возражать против такой проверки, так что не стоит стесняться попросить переписать данные или сфотографировать главную страницу. Проверить паспорт на подлинность (действительность) поможет база МВД. Здесь следует искать, не просрочен ли и не утерян ли предъявленный вам документ.

5. Если квартира приобреталась и продается в браке, то необходимо получить согласие супруга или супруги собственника на сделку.

Итак, список документов:

По квартире:

• свежая выписка ЕГРН;
• документы основания;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии задолженности (в том числе, по ЖКУ и капремонту);
• ЕЖД (опционально, так как заменяет и справку об отсутствии долгов, и выписку из домовой книги);
• документы БТИ (поэтажный план и экспликация) для проверки проведения перепланировки.

По собственнику:

• паспорт (надо просмотреть все страницы на предмет каких-то отметок; заодно стоит обратить внимание на семейное положение и наличие несовершеннолетних детей – если они есть, стоит поинтересоваться, где они прописаны и не был ли использован при покупке квартиры, которая сейчас продается маткапитал – если да, детям должна быть выделена доля);
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
• проверка по базам: действительность паспорта, реестр банкротов, база судебных приставов и судебных разбирательств;
• нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку (если собственник в браке).