Как происходит процесс покупки квартиры?

Новости недвижимости о процессе покупки квартиры

Предподготовка

• Определитесь, для чего вы покупаете недвижимость:
• для собственного проживания;
• для сдачи в аренду;
• для сохранений накоплений;
• для вложения инвестиций.
• Помониторьте рынок – возможно, объявления тех, кто решился на аналогичную авантюру чуть раньше вас, дадут представление о местном рынке и сориентируют по цене, расположении, планировке будущей покупки. Если же вы продаете квартиру, то анализ рынка поможет установить адекватную цену – а значит, продажа не будет долгой.
• Утвердите список параметров, в рамках которых будет проходить сделка. При покупке это количество комнат, площадь, планировка, расположение. Продумайте бюджет и сценарий торга, наметив максимальную сумму, которую готовы заплатить (просчитайте вероятность получения кредита).
• При продаже определите последующий за ней шаг (как вы распорядитесь полученной суммой) и место своего будущего проживания. Заранее решите, сколько готовы уступить покупателю.
• Решите, будете ли вы покупать самостоятельно или наймете помощника-риэлтора. Имейте в виду, что если подбором варианта можно заняться и самостоятельно (хотя риэлтор, скорее всего, сделает это быстрее и точнее), то дальнейшие шаги – проверка, торги, составление и подписание договора – точно нуждаются в контроле более опытного человека. То же самое касается и процесса продажи. Если сделку планируется проводить при участии риэлтора, то сперва заключается договор на возмездное оказание услуг. В рамках этого договора проводится подбор (поиск покупателя в случае продажи квартиры), юридическое сопровождение и оформление сделки.

Утверждение бюджета

Поиском суммы для покупки недвижимости стоит озадачиться до того, как подходящий объект будет найден. Большинство сделок в России проводится при участии банков. Если покупатель обратится в агентство, скорее всего, ему будут сделаны предложения от банков-партнеров этого агентства. Для предварительного одобрения кредита потребуются этот список:

• документ, подтверждающий доход (справка с работы, справка 2-НДФЛ) покупателя и созаемщика, если таковой привлекается к сделке. Стоит иметь в виду, что банк предоставляет не любой кредит, а тот, который дает заемщику возможность выплачивать его, не переходя на гречку.
• первоначальный взнос (не менее 15% от общего бюджета);
• паспорт.

Кроме того, не все россияне могут подтвердить свой доход – в ряде случаев это означает, что придется обращаться в банк, выдающий кредит без подтверждения дохода, для этого нужен паспорт, а также другой документ, подтверждающий личность (например, водительское удостоверение). Однако такой вариант возможен лишь в том случае, когда заемщик готов внести первоначальный взнос в размере не менее 50%.

Подбор

После того, как бюджет окончательно утвержден и стал понятен размер суммы, которую покупатель сможет потратить на покупку, пора переходить к подбору:

• покупатель самостоятельно или с помощью риэлтора подбирает вариант, сперва обновив в памяти список признаков фейковых объявлений и список объектов, с которыми не стоит связываться;
• стороны договариваются о просмотре, но еще на этапе телефонных переговоров выясняют ряд вопросов, которые в большинстве случаев не проговариваются в объявлении;
• при выезде на просмотр лучше воспользоваться заранее подготовленными чек-листами, которые помогут не забыть проверить все самое важное. Здесь список для загородного дома, а здесь – для квартиры.
• на просмотре покупатель может попросить показать правоустанавливающие документы на квартиру.

Торги и переговоры

После того, как квартира выбрана и проверена, можно переходить к обсуждению деталей.

• самое время торговаться (если вы планировали это делать) – здесь можно почитать о том, как это делать;
• договорившись о цене, можно переходить к подписанию авансового соглашения. В этом соглашении прописываются основные шаги грядущей сделки – когда, как и где она будет проведена, каким образом оплачена;
• при подписании авансового соглашения обычно вносится и аванс (30-50 тыс. рублей). По закону он всегда возвращается, хотя часто в договорах прописываются различные неустойки для покупателей за отказ от сделки. И продавцы/риэлторы, ссылаясь на эти пункты, могут пытаться аванс не вернуть. По факту, при обращении в суд такие неустойки, скорее всего, признают недействительными, и аванс в полном размере будет возвращен покупателю. Если стороны хотят материальных гарантий, нужно передавать задаток, а не аванс. Но на практике продавцы, а тем более, риэлторы задатки не принимают – только авансы.
• Покупатель может настоять на получении справок из психоневрологического и наркологического диспансеров – это делается для того, чтобы сократить риски возможного оспаривания сделки. Для этого необходимо, чтобы продавец посетил учреждения по его месту прописки – справки выдаются в регистратуре в тот же день и свидетельствуют о том, что человек не состоит на учете.

Выход на сделку

После подписания авансового соглашения начинается следующий этап – подготовка к решению финансовых вопросов.

• если сделка проводится с участием ипотечного кредита, потребуется оценочный альбом: специалист выезжает на фотосессию и сделает специальный альбом, аргументирующий назначенную оценщиком стоимость квартиры (она может не совпадать со стоимостью, которую заявил продавец, но предоставляя ипотечный кредит заемщику, банк будет исходить именно из оценочной стоимости). Если выданной на основании оценочного альбома суммы кредита покупателю не хватит, придется искать дополнительное финансирование;
• оформление ипотеки тянет за собой и необходимость получения страховки – в зависимости от ряда параметров она обойдется покупателю в пределах 0,8% от стоимости покупки (чаще значительно дешевле);
• параллельно продавец собирает документы – правоустанавливающие (на основании чего квартира ему принадлежит), выписку из домовой книги или единый жилищный документ и справку об отсутствии задолженности. Все это можно получить в МФЦ. Продавца также могут попросить предоставить справки из диспансеров, согласие на сделку супруга/супруги;
• все документы передаются в банк, и тот одобряет (или не одобряет, что реже) выдачу кредита, информируя покупателя, как только решение принято. Обычно это занимает 3-5 дней.

Сделка

В назначенный банком день покупатель, продавец и участвующие в сделке риэлторы собираются в отделении банка или у нотариуса.

• Если встреча проводится в банке, то сперва покупатель подписывает кредитный договор. Если стороны встречаются у нотариуса, то подписывается договор купли-продажи, в котором обязательно прописано, где, когда и как будет проведена оплата.
• Договор следует составить заранее – можно сделать это при помощи нотариуса (этот вариант предпочтительнее).
• Далее стороны переходят к процессу оплаты.

Первоначальный взнос покупатель может перевести на банковский счет заранее, а может принести с собой в банк.

Оплата может проводиться через аккредитив или через банковскую ячейку. В одном из популярных банков покупателю может быть предложена услуга безопасных расчетов, по которой банк выступает гарантом проведения оплаты, сама оплата проводится быстрее, а еще в отличие от аккредитива не нужно предоставлять документы для получения денег. По сути, при этом создается отдельный счет, на котором деньги замораживаются до передачи прав собственности, – можно назвать это аналогом «эскроу», по которому продавец не получит денег до тех пор, пока покупатель не станет новым законным владельцем недвижимости.

Переход права собственности

— Если сделка проводится с использованием сервиса электронной регистрации, то покупатель и продавец подписывают заявления о регистрации перехода права собственности, и через несколько дней им на почту и мобильный телефон приходит сообщение, что регистрация перехода права собственности прошла. С недавнего времени покупателю приходит только ссылка на скачивание ЕГРН.

• Если договор заключен у нотариуса, то тот сам отправит его на регистрацию, а покупатель потом получает подтверждение, что электронная регистрация прошла. Договор с подписями при этом остается на руках у сторон. Нотариус получает в электронном виде ЕГРН (чтобы получить его в бумажном виде с синими печатями Росреестра, можно обратиться в МФЦ). Участники сделки могут не использовать электронную регистрацию, а подать документы в Росреестр через МФЦ.
• Электронная регистрация проходит в течение 3-5 дней, а через МФЦ – в течение 10 дней. Если сделка проводится с использованием электронной регистрации, то и покупатель, и продавец обязательно оформляют электронные подписи для того, чтобы использовать их при подписании договора купли-продажи.
• Завершающий этап – передача квартиры и составление акта приема-передачи, который является одним из основных документов, свидетельствующих о свершившейся сделке.
• Вторым важнейшим документом является расписка или выписка по счету о поступивших средствах от продажи.